全部配建支出都能在土地增值税税前扣除吗？
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
一般广义上所讲的配建，包括房地产开发企业与即售房产一起开发的不可售部分建筑。从最终的处置形式看，包括归属于全体业主的公共设施和移交政府的公共设施。本文将与大家一起分析探讨一下。
根据财法字[1995]6号第六条，扣除项目中公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。可以看出，作为公共配套设施计入开发成本的支出确认需要同时满足两个条：
1、不能有偿转让；
2、开发小区内。
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1、出售小区的公共配套设施如何缴纳土地增值税？2、土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？因此红线内，归业主共有以及无偿移交的部分税前扣除是没有什么问题的。那么对于开发小区外的或是有偿转让如“政府回购”部分的配建物业呢？
目前，国家税务总局的文件并没有对此部分有明确规定。而实际操作中，可能会因两种情况形成红线外支出：
一是按拿地时的要求为政府配建铁路、道路、桥梁等而发生的红线外支出；
二是房开企业为了提升项目本身品质，在紧邻项目的红线外发生的改善道路、绿化等支出。
由于红线外支出目前总局文件暂未论及，因此做法肯定是没有一个统一标准的。我们可以看看一些地方政策的规定：（点击蓝字查看政策）
由于很多地方对红线外支出没有规定，以上已出规定的地区，对非政府要求的红线外支出均认为不可扣除，而对政府要求的支出部分能否扣除基本是意见参半。
小编认为，按拿地时的要求为政府配建道路桥梁等发生的支出是属于为取得土地使用权所必须支付的代价，是政府强制性的支出。认定为“为取得土地使用权的支出”并在税前扣除是比较合理的。为提升小区品质的开发支出，在销售时多少会影响项目产品的销售价格，增加的售价属于土地增值税清算的销售收入，而支出不能扣除似乎有点不太合理。因此建议在不违背政府对该范围的用地规划的情况下，可以考虑将此部分配建支出视同红线内的支出予以税前扣除。
关于红线外支出，以下两篇文章做了详细的分析，大家可以点击学习：
对于此部分，目前流行三种观点：一是认为该部分配建所占用土地至始至终归政府所有，房开企业履行代建义务，回购款视同代建过程中的代购物资成本及代建服务费用；二是认为该行为应当视同企业向政府销售房产，确认收入，同时成本可以扣除；三是无偿移交+政府返还收入的认定。小编认为这三种观点都有他一定的合理之处。
观点一：由于此种情形下将该移交视同为代建服务，不属于土地增值税增税范围。因此，此种情况下应该有一个前提条件就是企业能够单独核算此部分工程的各项建设成本；准确核算属于代建服务收取的服务费用的金额。并对收取代建服务部分确认的金额按照建筑服务项目缴纳增值税。
观点二：对于观点二存在的问题就比较多。因为实际中，政府回购支付的回购款比较市场公允价一般都会低一些。那么其中便会进一步引入一个是否属于“不符合公允价的交易，需认定视同销售成交价格”的情形。小编认为，因为我们这里所讨论的情况属于政府强制性的回购交易，是企业无法自由选择的，若再引入一个针对反避税的条款“成交价格不公允，重新核定收入”是不合理的。
观点三：将回购物业视同无偿移交，该部分物业建设成本视为为取得土地使用权所支付的金额，而回购款则视为政府返还土地出让金收益。从而增加和减少取得土地使用权所支付的金额。小编认为，将政府回购认定为此种情况有一定的合理之处，毕竟移交物业以及支付回购款都是围绕出让土地使用权的政府收益而做出的一系列行为，在土地出让收益的金额上做加减更能真实核算土地成本所占价值。
综上，对于政府回购部分的物业配建是否需要缴纳土地增值税？能否扣除？并不能一锤定音。每一种认定的观点都有他一定的合理之处。实务中需要结合实际情况，与主管税务机关深入沟通以确定最终的认定情形。
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